Faire appel ou non à un agent pour sa gestion locative? Tous les propriétaires se posent la question mais seuls 35 % laissent la gestion de leur bien à un expert.
Si le recours à un professionnel coûte entre 7% et 10% du montant des loyers perçus, la liste des prestations réalisées est considérable.
Nombreuses prestations
L’agent immobilier s’assure tout d’abord que votre logement répond à tous les critères de décence.
Si nécessaire, il fait ensuite réaliser tous les diagnostics obligatoires par un professionnel (performance énergétique, constat de risque d’exposition au plomb, état des risques naturels et technologiques).
Grâce à sa connaissance du marché local, l’agent fixe ensuite le juste prix du loyer, publie l’annonce et débute les visites afin de sélectionner le meilleur candidat.
Vient alors la gestion locative à proprement parler : rédaction du bail, réalisation de l’état des lieux, encaissement des loyers et envoi des quittances, règlement et régularisation des charges locatives (et des taxes d’ordures ménagères) ou encore gestion de contentieux (sinistres, impayés...).
Garantie loyers impayés et assurance dégradations
La garantie loyers impayés, "aujourd’hui, c’est indispensable, confirme Didier Marie, directeur général de Citya Nice et Métropole. On vit dans un monde où les situations professionnelles et familiales changent très vite. On perd son travail, on divorce. Le logement devient trop cher, il faudrait déménager mais sans travail, le dossier n’est pas retenu. Et tout d’un coup, il faut choisir entre payer son loyer ou remplir le frigo pour ses enfants. Personne n’est à l’abri."
S’il y a peu de "vrais" loyers impayés, les administrateurs de biens notent une envolée des retards de paiement à cause de la crise.
Des retards qui peuvent devenir chroniques avant un arrêt des paiements. Et si ces loyers permettent de rembourser un emprunt, la situation peut vite devenir catastrophique pour le propriétaire bailleur.
Cependant, la prise en charge des loyers impayés n’intervient pas tout de suite, le bailleur doit patienter, généralement, au moins un trimestre avant de recevoir le premier versement de l’assureur.
La garantie dégradations immobilières est souvent couplée au contrat de base. Elle couvre les détériorations commises par le locataire et constatées à son départ (vétusté déduite), en cas de procédure pour impayés ou non.
C’est une garantie importante car, statistiquement, un impayé lourd, soit à partir de six mois, s’accompagne à 50 % voire 60 % de dégradations.
Expertise et conseils
Depuis quelques années, les lois logement se suivent mais ne se ressemblent pas. Ce qui rend souvent peu lisible ce qui est légal et obligatoire et ce qui ne l’est plus dans le secteur locatif.
Indexation, plafonnement et encadrement des loyers, zonage, rédaction des baux, règles de congé et limitation des pièces justificatives... Il est devenu très facile d’être "hors-la-loi" sans en avoir la moindre idée.
Faire appel à un professionnel, qui se tient constamment informé des changements législatifs, est à la fois une sécurité et un gain de temps.
Enfin, un spécialiste en gestion locative a une mission de conseils. Il peut notamment offrir ses services dans le cadre d’un chantier grâce à sa base de fournisseurs référencés, au plus juste prix du marché.
Il peut aussi conseiller le propriétaire bailleur pour sa déclaration de revenus fonciers ou encore lui proposer des conseils en gestion de patrimoine.
"Les propriétaires dans l’ancien paient beaucoup d’impôts fonciers, explique Didier Marie, directeur général à Citya Nice et Métropole. Un conseiller pourra ainsi aider son client à réduire sa facture en lui expliquant les avantages des lois Pinel dans le neuf et Denormandie dans l’ancien."
De quoi profiter de son placement immobilier en toute sérénité.
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