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L'odyssée d'Arras devenue, en cinq ans, un modèle en matière de petit commerce

Mis à jour le 09/03/2021 à 17:56 Publié le 01/03/2021 à 16:00
Place des Héros à Arras avec le Beffroi, élu monument préféré des Français en 2014.

Place des Héros à Arras avec le Beffroi, élu monument préféré des Français en 2014. DR

Monaco-Matin, source d'infos de qualité

L'odyssée d'Arras devenue, en cinq ans, un modèle en matière de petit commerce

En 2016, la ville d’Arras avait un taux de vacance commerciale de 18% en centre-ville, une situation similaire à des villes comme Grasse ou Draguignan. En cinq ans, il est descendu à 8%. Une tendance stable depuis. Comment cette ville du Nord de la France de 41 000 habitants a-t-elle réussi à garder la cadence en matière de petit commerce? Quels écueils a-t-elle rencontrés? Comment expliquer un tel succès? Forts de leur expérience, les acteurs de la ville racontent.

"La situation d’Arras, il y a 5 ans, était bien différente de celle d’aujourd’hui. Beaucoup de boutiques étaient fermées en centre-ville, et la déambulation piétonne n’était plus pleinement adaptée," se souvient-on à la mairie d’Arras. En témoignent les chiffres. En 2016, le taux de vacance commerciale était de 22% à l’échelle de la ville et de 18% à l’échelle du centre-ville.

Cinq ans après la mise en place d’une politique locale centrée sur le petit commerce, "le bilan est largement positif avec 287 ouvertures pour 130 fermetures entre 2016 et 2020, note la direction commerce d’Arras. Concernant les chiffres pour l’année 2020, ils sont toujours aussi encourageants avec 56 ouvertures pour 20 fermetures."

Sur ces implantations, 81% ont été faites en centre-ville. Satisfaite la ville d’Arras? Oui, même si, rappelle-t-on, "il faut utiliser les chiffres avec prudence au regard du contexte sanitaire et économique."

Toujours est-il que ces bons chiffres intriguent dans une France où, dans les villes de taille moyenne, un petit commerce sur dix met la clé sous la porte et l’avenir demeure plus qu’incertain à l’heure de la crise sanitaire. Alors comment expliquer cette efficacité dans la durée?

#startups et analyse des comportements

"La transversalité", répond sans hésiter la direction commerce de la ville. Pour ce faire, elle s’appuie d'abord sur une équipe de quatre personnes entièrement dédiées au sujet et à la présence accrue sur le terrain. Une situation similaire à celle de Vence dans les Alpes-Maritimes ou encore de Draguignan dans le Var. Mais cette équipe renforcée ne travaille pas seule.

"Depuis 2016, nous agissons de concert avec le cabinet Bérénice (agence de programmation urbaine en commerces et activités), sur l’architecture commerciale de la ville." Plusieurs actions ont pu ainsi être mises en place, cofinancées par la Communauté urbaine d'Arras, comme la création d’un observatoire du commerce avec un suivi spécifique des locaux commerciaux vacants.

"Avec l’intégration d’Arras au programme Action Cœur de Ville en 2018, deux études complémentaires à l’étude Bérénice ont été réalisées : MyTraffic pour l’analyse des flux commerciaux en centre-ville et POTLOC (une entreprise spécialisée dans les études consommateurs via les réseaux sociaux) pour l’analyse des comportements de chalandise. Le programme nous permet également de travailler en partenariat avec la cellule opérationnelle Cœur de ville pour une revitalisation résidentielle et commerciale du centre-ville."

"La ville s’est nourrie de ses nombreux partenariats avec plusieurs organismes… pour échanger sur les bonnes pratiques."

Dans le cas de la start-up Mytraffic, ce sont les données de géolocalisation des utilisateurs qui ont été récoltées puis comparées avec des comptages sur le terrain. L’analyse a permis d’établir les taux de fréquentations dans différents endroits de la ville et de déterminer ainsi les meilleures zones de chalandise. L’entreprise Potloc, elle, a interrogé un échantillon de 1 500 personnes représentatives sur leurs habitudes de fréquentation du centre-ville, les leviers d'actions possibles pour redynamiser les commerces et services du centre-ville. 

"La ville s’est nourrie de ses nombreux partenariats avec plusieurs organismes : le cabinet Bérénice, l’Institut pour la Ville et le Commerce, le Club des Managers de Centre-Ville, Centre-ville en Mouvement… pour échanger sur les bonnes pratiques, commente la ville d’Arras. Elle est également présente sur les grands salons professionnels en tant que visiteur."

Une rue commerçante d'Arras où les loyers sont très élevés.
Une rue commerçante d'Arras où les loyers sont très élevés. DR

#Régulation des loyers

C’est grâce à son partenariat avec le cabinet Bérénice que la commune d’Arras a pu s’attaquer à un nœud de la politique de la ville et un vrai problème pour la pérennisation du commerce, d’autant plus en période covid où les activités fonctionnent pas à-coups : le montant des loyers, "très élevés sur la commune".

Plusieurs dispositifs ont été mis en place à différentes échelles. Au niveau de la commune déjà. "Nous avons cherché à promouvoir des projets locaux et innovants, comme la microbrasserie L’ARRAS’IN ou encore la boutique LIGNE M, concept de vêtements éthiques créés sur-mesure, parfois localisés dans des périmètres à redynamiser, notamment à travers un dispositif "Innovation et commerce", qui permet l’octroi d’une subvention de 3000 euros pour le paiement des premiers loyers." Quatre dossiers par an sont éligibles.

La Communauté Urbaine d’Arras (CUA) a aussi mis en place une aide au loyer : "L’objectif étant une baisse des loyers sur le moyen terme avec une diminution de 10% du loyer sur 1 an".

De longs pourparlers ont été engagés avec les propriétaires pour leur faire comprendre que des loyers raisonnables permettent aussi de pérenniser dans le temps les commerces en place. L'un des problèmes de la ville réside dans le fait que dans le centre, il n'est pas possible de réaliser des accès séparés entre le rez-de-chaussé et les étages. Ce faisant, l'étage ne peut pas être loué indépendamment .

"Le loyer de l'immeuble repose au final uniquement sur la partie commerce, souligne la ville d'Arras. Beaucoup de travail reste à faire même si plusieurs d’entre eux ont su entendre raison à force de ténacité, de négociation et de pédagogie !"

Depuis la mise en place du programme Action coeur de ville, la mairie "incite les propriétaires à créer des accès à l'étage pour leur permettre de louer des logements aux étages des commerces. Elle essaie également si deux immeubles sont vides de travailler sur la réalisation d'un accès commun pour optimiser les niveaux d'occupation. Malgré tout, il s’agit de la gestion de propriétés privées sur lesquelles la ville n’a pas de véritable pouvoir".

Toujours dans ce sens, et pour contrer "l’immobilisme de certains propriétaires quant à la location de leurs biens", la ville a voté, en 2019, une taxe annuelle sur les friches commerciales. Entrée en vigueur en 2008, cet impôt facultatif peut être appliqué à certains biens inexploités afin d’inciter les propriétaires à les louer dans le cadre de la stratégie de développement économique des territoires pour lutter contre la vacance commerciale.

Mais sur le sujet, la mairie estime que le recul n’est pas encore suffisant. "En fonction de la réussite de ces leviers, d’autres pistes pourront être explorées notamment via des outils plus coercitifs par exemple."

Arras, un bassin de vie dynamique

Autre atout de la ville, selon une étude 2021 de l’Insee, son emplacement et sa situation économique. L’arrondissement d’Arras, qui compte 8 cantons réunissant 249 000 habitants, est le troisième plus peuplé du Pas-de-Calais et également celui qui enregistre le plus faible taux de chômage (13,2% contre 17,2% en moyenne dans le Pas-de-Calais). Conséquence directe d’un marché de l’emploi favorable, le niveau de vie dans l’arrondissement est le plus élevé du Pas-de-Calais. Ces bons indicateurs sociaux s’expliquent notamment par la surreprésentation d’une population diplômée. 

#Beaucoup de dialogue et une animation du centre-ville

"Être très encadrée", voici le sentiment qu’a eu Claire Consigny, en 2017, quand elle a lancé une boutique de mode éphémère made in Arras dans le centre-ville. Réunions régulières avec l’élu en charge du commerce, aides à la constitution des dossiers, prise en charge d’une partie du loyer, "la ville a facilité mes démarches", commente la jeune femme.

"Pour ce qui est de la prise en charge du loyer, explique l’Arrageoise, la propriétaire a été rassurée et moi ça m’a laissé le temps de me faire connaître."

A l’issue de son année à Arras, cette créatrice a décidé de passer deux ans à Paris, capitale de la mode. Elle s’apprête aujourd’hui à retourner à Arras pour y lancer un nouveau commerce. "Je ne me voyais pas ailleurs qu’ici, explique-t-elle. C’est ma ville, j’ai un lien affectif mais en plus, je sais que je vais bénéficier d’un bon encadrement."

La jeune femme compte s’installer dans le coeur de ville, devenu célèbre en 2014 grâce notamment à son Beffroi, élu monument préféré des Français par les téléspectateurs de l’émission de Stéphane Bern. A l’époque, relate notamment le quotidien Le Monde, le maire n’avait pas hésité à faire le tour des communes avoisinantes pour récolter les votes.

"La mairie anime la ville, explique Claire Consigny. Je me souviens d’un parcours qu’elle avait proposé dans le journal local et également sur les réseaux sociaux, ça la mettait en valeur."

#Entretenir un climat d’affaire de confiance

La ville du Pas-de-Calais n’est pourtant pas la seule à actionner ces leviers pour réduire son taux de vacance commerciale et dynamiser son centre. Comment expliquer le succès de certaines villes et la stagnation voire l’échec d’autres? Difficile à expliquer, selon les observateurs. Directeur de l’Institut pour le commerce et pour la ville, Pascal Madry a préféré renoncer à se prononcer sur les politiques des villes au cas par cas. 

"La vacance commerciale ressort comme un phénomène complexe relevant à la fois de facteurs locaux et globaux, conjoncturels et structurels, analysait ainsi l’Institut pour le commerce et pour la ville dans son cahier de mai 2017. Pour chaque ville, ces différents facteurs se combinent selon des configurations variables, qui demandent encore aujourd’hui à être mieux comprises."

La capacité des acteurs locaux à faire naître et entretenir un climat d’affaire de confiance, notamment en passant par le partage d’informations concernant la conjoncture, ou l’accompagnement au montage de dossiers complexes reste une clé du succès.

"Deux villes présentant un même taux de vacance commerciale élevé, par ailleurs engagées dans une même démarche volontariste de reconquête de leur cœur de ville, pourront être perçues très différemment par les acteurs du commerce, selon leur capacité à générer ou non ce climat [de confiance]."

Le réseau d’acteurs qui accompagne la municipalité et qui compte des développeurs d’enseigne, des agences immobilières spécialisées dans le commerce, des porteurs de projet et des investisseurs est pour beaucoup dans les bons chiffres d’Arras.

"Deux villes présentant un même taux de vacance commerciale élevé, par ailleurs engagées dans une même démarche volontariste de reconquête de leur cœur de ville, pourront être perçues très différemment par les acteurs du commerce, selon leur capacité à générer ou non ce climat, constatait l’Institut pour la ville et le commerce. Pour l’une, ces acteurs diront : "Ca bouge, mais c’est trop tard. On n’ira pas". Pour l’autre les mêmes diront : "Ca bouge. On va étudier le dossier".

Un constat partagé par la ville d’Arras. En s’offrant les services d’un cabinet comme le cabinet Bérénice, la municipalité a facilité le dialogue entre les multiples acteurs économiques du territoire, de la communauté urbaine au cabinet de conseil en passant par les agents immobiliers, et les différents services municipaux.  

"Le point primordial est la proximité avec les acteurs. Il faut une présence d’interlocuteurs dédiés au cœur du réseau d’acteurs concernés et sur le terrain. Le service doit être facilitateur, créer du lien, dans l’accompagnement et les démarches…" Et de reconnaître :  "Pour autant, la recette miracle n’existe pas."

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