Clinique, EHPAD, entrepôts, locaux commerciaux... Autant de biens immobiliers qui pourraient sortir de terre, grâce à votre épargne. Lancées dans les années 60 en France, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), ont le vent en poupe depuis 2015. L’an dernier, la collecte a même battu un record; plus de 10 milliards d’euros dans l’Hexagone, soit une hausse de près de 40% par rapport à 2021 et pas loin du double de 2018. Il faut dire que le rendement a de quoi séduire: 4,53 % de performance moyenne en 2022 pour les 215 SCPI recensées dans l’Hexagone. À part la Bourse, difficile de trouver aussi lucratif. Le tout avec un risque assez dilué puisqu’une SCPI, communément appelée pierre-papier, c’est en gros plusieurs "morceaux" de biens immobiliers, un panier de parts qui vous appartiennent donc comme des actions. Ce panier peut être spécialisé, autrement dit ne contenir que des parts de locaux dédiés à un même secteur d’activité (logistique, santé, commerce, hôtellerie...) ou au contraire mélanger plusieurs types de biens.
Acheter des parts dématérialisées
"C’est tout l’intérêt, cela revient à être actionnaire de plusieurs centaines d’actifs immobiliers, cela dilue le risque si jamais certains d’entre eux voient leur valeur baisser" commente Stéfan de Quelen, directeur général de Meilleurtaux Placement qui lance dans quelques jours un dispositif permettant d’acheter des parts de SCPI de façon entièrement dématérialisée.
Huit ans pour amortir la mise de départ
Pour devenir actionnaire, il faut cependant s’acquitter d’un droit d’entrée, de l’ordre de 10 % du montant investi. "C’est pourquoi il faut avoir à l’esprit que cela reste un produit de long terme, de l’ordre de 8 ans pour amortir cette mise de départ" poursuit le professionnel. Mais là où la SCPI fait la différence c’est qu’elle rapporte, très vite, au bout de six mois. "C’est le seul placement distributif à l’heure actuelle" rappelle Daniel While, directeur recherche, stratégie et développement durable du groupe Primonial Reim, l’un des leaders dans la production et la gestion de SCPI en France.
Emprunter pour investir
Chaque trimestre, l’investisseur particulier ou institutionnel pourra ainsi toucher des "coupons", autrement dit des revenus issus de son placement. Accessible à partir d’un millier d’euros et même moins selon les produits, la SCPI présente en outre un autre avantage: si l’on n’a pas de cash, on peut emprunter pour financer son investissement. "Les intérêts de l’emprunt sont déductibles de l’assiette des revenus imposables" ajoute le spécialiste.
Et si les SCPI qui multiplient les types de biens sont celles qui présentent la meilleure protection contre le risque de voir certains locaux inoccupés, non loués, et donc ne pas rapporter d’argent, plusieurs secteurs ont clairement le vent en poupe.
Le secteur santé se porte bien
À commencer par celui de la santé, et des EHPAD, mais aussi la logistique, qui avec l’emballement d’e-commerce, a besoin de financer des entrepôts un peu partout en France. "Il y a davantage de méfiance sur les immeubles de bureaux depuis l’instauration du télétravail" précise Daniel While qui reste cependant confiant sur ce type de biens. "Dans le contexte actuel de remontée des taux d’intérêt, la pierre- papier va être un instrument très intéressant car l’investissement locatif sera plus restreint" prédit Thomas Thouillez, directeur de la banque privée à la Caisse d’épargne Côte d’Azur pour qui la SCPI demeure une épargne diversifiée qui convient à tous les profils, y compris les plus modestes. "C’est un produit que l’on propose, une fois que les personnes ont constitué avant tout une épargne de précaution, mais les clients vont naturellement le demander car en France l’immobilier demeure un placement considéré comme sûr" ajoute le banquier pour qui, si la fiscalité sur les SCPI dédiées au résidentiel est avantageuse, l’immobilier tourné vers la santé va évidemment se développer dans les années à venir et répondre à des besoins. Apporter du sens aussi sans doute, au placement.
Trois questions à Maxime Chipoy du site Money vox
Que faire avant de souscrire?
Il faut regarder les informations qui sont obligatoirement fournies avant la souscription. En particulier le taux d’occupation des locaux concernés. S’il est de 10% cela peut entraîner une baisse de rendement. Il faut regarder aussi le nombre de locaux, leur situation géographique, le type de bien...
À qui s’adresser? Sa banque?
Le problème des banques c’est qu’elles vont avoir tendance à proposer leurs propres SCPI qui ne sont pas forcément les plus intéressantes. On peut aussi passer par des courtiers en ligne, des conseillers en investissement financier ou encore aller directement sur le site de SCPI.
Ça vaut le coup d’emprunter pour investir en SCPI?
Oui, même avec la remontée des taux, si le rendement de la SCPI couvre les intérêts, à terme on se retrouve avec un patrimoine de parts acheté avec l’argent prêté par la banque. C’est plus intéressant que d’investir en Bourse ou dans un appartement pour le louer. D’autant que les intérêts sont déductibles des revenus générés par la SCPI lors de la déclaration de revenus pour le calcul des impôts. Par exemple un épargnant peut se trouver propriétaire d’une partie des locaux loués à un hypermarché dans le centre de la France, ce qui assure une rentabilité élevée.
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