Airbnb reste-t-il une bonne alternative à l’offre hôtelière? Plus que jamais, la question se pose alors que les tarifs ne cessent de grimper. En France comme ailleurs dans le monde. Dans sa lettre aux actionnaires, le groupe de San Francisco indiquait que le prix moyen d’une nuit louée s’élevait en moyenne à 164 dollars au deuxième trimestre 2022, “ce qui représente une augmentation de 40 % par rapport à la même période en 2019”.
Si en France, le prix moyen a augmenté de 16,4% entre 2018 et fin 2022 selon nos confrères du Monde, les Alpes-Maritimes affichent des taux proches de la moyenne internationale.
La plate-forme AirDNA, qui fournit des données d’analyse du marché aux hôtes désireux d’affiner leurs tarifs ou aux investisseurs, a partagé à Nice-Matin ses éléments pour une dizaine de villes touristiques des Alpes-Maritimes.
+60 % à Antibes, +35 % à Nice: une hausse à deux chiffres dans les Alpes-Maritimes
Résultat, à Antibes, avec un prix moyen journalier de 160 euros en janvier 2023, la hausse est de + 60,1% par rapport à janvier 2019 (99,7 euros).
Même constat, mais dans des proportions moindres pour Cagnes-sur-Mer (43,11%), Cannes (40%) ou encore Nice (+34,8%). Ces hausses sont cependant plus mesurées si l’on compare l’été 2023 avec celui de 2019, mais elles varient de + 18% à Antibes jusqu’à 25 % à Cagnes-sur-Mer et même 30 % à Beaulieu-sur-Mer et Nice.
Un prix moyen désormais au-dessus de cent euros la nuit
Dans les communes, sur l’année 2022, le prix moyen journalier constaté varie de 105 € à Cagnes-sur-Mer à 206 € à Cap-d’Ail en passant par 110 € à Menton, 120€ à Nice, ou encore 183€ à Vallauris ou 193 € à Cannes. Impossible, ou désormais, de trouver une nuit à moins de cent euros sur la Côte d’Azur.
Trois ans plus tôt, en 2019, ce prix moyen ne dépassait pas les 90 € à Cagnes-sur-Mer, les 100 € à Nice et grimpait au plus à 180 € à Cap-d’Ail comme le montre le graphique ci–dessous.
La crise sanitaire et la professionnalisation du secteur
À la tête du service de conciergerie My guest relation, Romain Maison et son associé Léo Mounzer n’ont pu que constater cette hausse. Leur boulot consiste à fournir un service clé en main aux propriétaires de biens intéressés par la location saisonnière, de l'entrée à la sortie du bien, du service de nettoyage aux annonces sur la plateforme Airbnb. "C’est un travail qui se fait au quotidien", explique le duo qui gère près de 90 biens, de la villa au T3 en passant par des studios sur Nice et ses alentours.
Pour établir sa fourchette de prix, Romain multiplie les critères. La saisonnalité, les événements et les emplacements sont passés au crible. La concurrence aussi.
Cette hausse des prix, lui aussi l’a constaté à partir de fin 2020, début 2021, au moment de la crise sanitaire. Il y voit deux explications. La sortie du Covid tout d’abord.
Les gens étaient preneurs de vacances, ils avaient de l’argent pour voyager, le budget était là".
Mais aussi la professionnalisation de tout un secteur. "L’offre a augmenté en qualité". Responsable depuis deux ans de Your Host Helper, sa propre conciergerie basée à Nice, et après avoir travaillé trois ans dans le secteur, Marie Tortorello gère une centaine de biens, de Fréjus à Nice, elle abonde: "Les locataires veulent le plus de confort possible".
Comment l’ajout d’un acteur supplémentaire conduit à l’augmentation des tarifs
"L’objectif du propriétaire, c’est de rentabiliser le bien qu’il met en location et de rembourser le crédit immobilier", rappelle comme une évidence Romain Maison.
Mais l’objectif, pour ces conciergeries, est aussi de louer les biens de leur catalogue au tarif le plus élevé possible. Si Airbnb prélève une commission sur chaque transaction (de 3% pour les loueurs et de 15 % auprès des voyageurs), les revenus de Romain et ses confrères dépendent du prix de la location.
"On récupère 20% du montant net de la transaction que touche le loueur", explique Romain. "Dans certaines villes, comme Cannes, ce taux est de 25 %". Loin de l’époque où la transaction se faisait au sein d’un triangle loueur-plateforme-locataire, la présence de cet acteur supplémentaire dans le maillage de la location contribue à la professionnalisation du secteur mais aussi, d’une façon, à l’augmentation des tarifs sur la plate-forme.
Une augmentation qui devrait se poursuivre
Si la hausse se fait à un rythme moindre ces derniers mois, les tarifs des logements mis en location sur Airbnb devraient poursuivre leur hausse, à en croire les spécialistes azuréens. Marie Tortorello constate une certaine pression de la part des propriétaires.
On est obligé de tenir compte de l’inflation. Ils ne veulent pas être perdants. Ils font attention à ce qu’on soit le plus proche du bon prix. Ils sont très vigilants par rapport à l’augmentation des charges”.
Résultat, à l’intérieur des logements et dans les mails, les rappels autour de la sobriété énergétique se multiplient.
Les prix flambent, les taux d’occupation et les nuitées réservées aussi
Des prix qui augmentent mais qui, semblent-ils, n’effraient pas les vacanciers. Le taux d’occupation, soit le rapport entre les nuitées disponibles et les annonces disponibles, ne faiblit pas, au contraire. Sur la Côte d’Azur, il a souvent dépassé les 60% en juillet dernier, atteignant même les 80% en août (contre 25 à 30 % en hiver).
Si certaines villes tentent de contenir la propagation des locations Airbnb, le nombre de nuitées a retrouvé et dépassé par endroits les totaux de 2019.
Dans le détail, à Nice, en août 2022, 166.940 nuitées ont été réservées, soit 20.000 de plus qu’un an plus tôt (mais moins des 196.000 de 2019). Même constat à Cannes (110.417 contre 92.159) ou Antibes (62.268 contre 52.557).
Dans les stations de ski, Airbnb une hausse modérée… en hiver
Dans les Alpes-Maritimes, s’il y a un endroit où la hausse est moindre, c’est dans les stations de ski. A Isola et Péone, où se trouve la station de Valberg, de janvier 2019 à janvier 2023, les prix ont augmenté respectivement de 6 et 12% (146 et 172 euros la nuit en moyenne).
Paradoxalement, c’est au printemps, en mai, que l’augmentation est la plus forte, de 96 % et 48 %, pour une nuit moyenne à 150 et 140 €, alors que le taux d’occupation est le plus faible (27 et 20 %).
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